نرخ سقف. در سرمایه گذاری املاک و مستغلات، به سرعت متوجه خواهید شد که نرخ سقف یکی از رایج ترین معیارهای مورد استفاده برای در نظر گرفتن سرمایه گذاری است. این یک راه آسان برای ارزیابی نتایج مالی یک سرمایه گذاری است، اما همانطور که در این مقاله خواهید دید، محدودیت هایی دارد.
مقدمه
روش استفاده مستقیم از حروف بزرگ، محاسبه نسبت سرمایه است. مثل یک تعریف است. حداکثر شرط به شرح زیر محاسبه و تعیین می شود. به عنوان مثال، اگر یک ساختمان 10000 دلار درآمد خالص عملیاتی ایجاد کند و به قیمت 100000 دلار بفروشد، نرخ را می توان 0.1 محاسبه کرد. نرخ های حاشیه ای به صورت درصد بیان می شوند، بنابراین ما آن را 10 درصد می خوانیم. سادگی این محاسبه به شما این امکان را می دهد که به سرعت آن را برای حل یک رقم ناشناخته مرتب کنید. در مثال بالا، ما NOI و مقدار را می‌دانیم، اما اگر فقط NOI و نرخ سقف را داشته باشیم، می‌توانیم به همین راحتی مقدار را تعیین کنیم. سودمندی این امر بدیهی است، زیرا شما همیشه هر سه اطلاعات را در اختیار نخواهید داشت. سودآوررویکرد روش بزرگ‌نویسی مستقیم در عکس زیر قابل مشاهده است. این یک نمونه املاک و مستغلات است.
دامنه استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم درآمد
از آنجایی که نرخ سقف را می توان خیلی سریع و آسان محاسبه کرد، به عددی تبدیل شده است که سرمایه گذاران و سایر متخصصان املاک برای مقایسه یک سرمایه گذاری با سرمایه گذاری دیگر استفاده می کنند. ممکن است دو سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شود که هر دو قیمت‌ها و نویزهای بسیار متفاوتی دارند، اما اگر نرخ سقف یکسانی برای هر کدام اعمال شود، می‌توانید به راحتی آنها را با هم مقایسه کنید.
ارزیابان حرفه ای و سرمایه گذاران املاک و مستغلات از رویکردهای متفاوتی برای ارزش گذاری استفاده می کنند. روش سرمایه گذاری مستقیم تنها یکی از آنهاست و بر همان فرمولی که قبلا معرفی کردیم متکی است. در اصطلاح مالی، این روش ساختمان را به عنوان "دائمی" ارزیابی می کند. در واقع، ریاضی پشت این محاسبه فرض می‌کند که سرمایه‌گذاری به طور نامحدود به بازده ادامه خواهد داد.
نرخ سقف به‌عنوان «تخفیف» عمل می‌کند که سرمایه‌گذاران برای این جریان درآمدی برای ریسک‌های مختلفی که با آن همراه است اعمال می‌کنند. چیزی به نام سرمایه‌گذاری بدون ریسک وجود ندارد، بنابراین سرمایه‌گذاران هر جریان درآمدی را برای محاسبه آن تخفیف می‌دهند. مشکلات احتمالی و زیان هایی که ممکن است متحمل شود. نرخ سقف به سادگی نسبت درآمد به قیمتی را که سرمایه گذاران مایل به پذیرش آن برای جریان درآمد آینده هستند به ما می گوید.
شما کدام NOI هستیداستفاده از
این سوالی است که سرمایه گذار باید همیشه هنگام بررسی نرخ های سرمایه بپرسد. هیچ NOI پذیرفته شده ای وجود ندارد. زمانی که سرمایه گذاران در تلاش برای تعیین نرخ ارزش بازار برای یک سرمایه گذاری معین هستند، این مشکل را برای سرمایه گذاران ایجاد می کند. آنها ممکن است شنیده باشند که ملک همسایه مورد نظر «در عرض هفت درصد» می‌فروشد، در حالی که می‌توانست فقط با شماره‌های «کارگزاری» باشد که NOI را افزایش می‌دهد. اگر NOI بالاتر یا کمتر باشد، این تأثیر مستقیمی بر نرخ سقف واقعی که دارایی در آن معامله می‌شود، خواهد داشت. بنابراین مهم است که با تیم خود کار کنید تا عملکرد بازار قابل مقایسه را ارزیابی کنید و به دقت در نظر بگیرید که چه محدودیت‌هایی را معتبر می‌دانید.
چه زمانی باید از این روش استفاده کرد
نرخ‌های سقفی و رویکرد سرمایه‌گذاری مستقیم برای ارزش‌گذاری ابزار مفیدی است که می‌توانید در جعبه ابزار خود به عنوان سرمایه‌گذار داشته باشید. این امکان تجزیه و تحلیل سریع تراکنش را فراهم می کند و اگر به طور سیستماتیک با یک لنز بحرانی انجام شود، می تواند یک تکنیک قدرتمند باشد. با این حال، علاوه بر این، بسیاری از روش های کمکی یا جایگزین برای ارزیابی وجود دارد. دانستن اینکه چه زمانی باید بیش از این یک محاسبه را انجام دهید، یک مجموعه مهارت مهم در هنگام توسعه قابلیت های تجزیه و تحلیل تجارت است.
اشتقاق فرمول روش
در تحلیل سرمایه گذاری در املاک، نرخ سرمایه برابر با نسبت درآمد خالص عملیاتی به ارزش املاک است. از نرخ های سرمایه گذاری املاک قابل مقایسه استفاده می شودتنزیل درآمد خالص عملیاتی یک ملک برای به دست آوردن ارزش ذاتی آن.
مانند هر سرمایه گذاری دیگری، املاک و مستغلات به ارزش فعلی جریان های نقدی آتی ارزش گذاری می شود. دو روش برای ارزش گذاری املاک وجود دارد: روش سرمایه گذاری مستقیم و روش جریان نقدی تنزیل شده. در گزینه سرمایه‌گذاری مستقیم، جریان درآمد حاصل از دارایی که با درآمد خالص عملیاتی اندازه‌گیری می‌شود، دائمی در نظر گرفته می‌شود و ارزش دارایی برابر با NOI تقسیم بر نرخ تنزیل است.
فرمول
ارزش دارایی با استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم با فرمول ارزش فعلی پرداخت دائمی تعیین می شود:
r نرخ سرمایه و NOI درآمد خالص عملیاتی است. این به طور ذاتی شامل نرخ رشد NOI در محاسبه است. نرخ نهایی r برابر است با نرخ تنزیل i منهای نرخ رشد g. اینها متغیرهای فرمول روش بزرگ‌سازی مستقیم هستند.
با تنظیم مجدد معادله بالا، عبارت ریاضی r را بدست می آوریم. نرخ سرمایه r بر اساس نسبت درآمد خالص عملیاتی (NOI) به ارزش دارایی های قابل مقایسه تعیین می شود. درآمد برابر NOI - دارایی منهای تمام هزینه های عملیاتی، تعمیرات و نگهداری، بیمه، مالیات بر دارایی، خدمات آب و برق، و غیره. ارزش دارایی و حداکثر نرخ.
نرخ‌های حاشیه
نرخ های حاشیه ای که برای ارزش گذاری ملک استفاده می شود باید از معاملات املاکی باشد که از نظر موقعیت ملک، اندازه، ماهیت ملک (مسکونی و تجاری)، اجاره مدت (کوتاه مدت یا بلندمدت) بسیار شبیه به ملک مورد ارزشیابی است. ، سن، یعنی هزینه های تعمیرات و بهبود تعیین می شود، و غیره.
نمونه ای از استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم درآمد
با توجه به داده های زیر، ارزش دارایی A با استفاده از نرخ نهایی به دست آمده با استفاده از اطلاعات موجود برای فروش ملک B و C مناسب ترین است. نمونه ای از روش سرمایه گذاری مستقیم در ارزش گذاری کسب و کار:
| املاک | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15,000,000 |
| Value | ؟ | $25,000,000 | $150,000,000 |
| مدت اجاره | 10 سال | 8 سال | 3 سال |
| تعداد مستاجرین | 2 | 3 | 10 |
ویژگی B بیشتر شبیه به ویژگی A است تا ویژگی C، از این رو ما به ارزش ویژگی A با استفاده از درصد بزرگی به دست آمده از مقدار و NOI اطلاعات ویژگی B نیاز داریم.
نرخ سقف استفاده شده در بالا ممکن است بالا یا پایین تنظیم شود تا تفاوت بین موارد قابل مقایسه را منعکس کنددارایی (یعنی دارایی B) و دارایی مورد ارزیابی (یعنی دارایی A).
تجزیه و تحلیل جریان نقدی تنزیل شده در مقابل ارزش سرمایه مستقیم
بسیاری از دلالان املاک تجاری، وام دهندگان و مالکان از ارزیابی املاک با رویکرد درآمدی در ذهن استفاده می کنند. ارزیابی حاصل از سرمایه گذاری مستقیم، تجزیه و تحلیل جریان نقدی تنزیل شده (DCF) است. برای ارزیابی مستقیم سرمایه، درآمد خالص عملیاتی تثبیت شده (NOI) بر نرخ سرمایه بازار تقسیم می شود. هزینه تخمینی، تجزیه و تحلیل DCF هر سال به یک تخمین به همراه NOI، همراه با هزینه معکوس مورد انتظار در پایان دوره تحلیل نیاز دارد. به طور معمول، یک تحلیلگر از سرمایه گذاری سود برای تخمین بازده استفاده می کند. سپس این مزایای نقدی مورد انتظار برای رسیدن به بازار ارزش گذاری با نرخ مناسب تنزیل می شود. روش سرمایه‌گذاری مستقیم در ارزیابی ریسک‌های سرمایه‌گذاری تقریباً بر اساس همین قوانین در نظر گرفته می‌شود.
برآورد درآمد خالص عملیاتی
در حالی که این محاسبات ساده و سرراست هستند، به مفروضات ارزیاب یا ارزیاب بستگی دارند. هنگام استفاده از سرمایه گذاری مستقیم، ویژگی های NOI تثبیت شده باید ارزیابی شوند. این ارزیابی بر اساس داده های بازار برای املاک قابل مقایسه در منطقه بازار است. نشان دهنده نظر ارزیاب در مورد نحوه عملکرد ملک است. از آنجایی که نظر یک ارزیاب مبتنی بر مشاهده داده های بازار است، به سختی می توان ایراداتی در برآورد NOI او پیدا کرد. هنگامی که بازار "کافی" است، مفهوم "NOI تثبیت شده" به ویژه مفید است. با این حال، خاصدو زمینه نگرانی.
اول، اگر ملک در زمان ارزیابی جای خالی قابل توجهی داشته باشد چه؟ بدیهی است که هیچکس املاک و مستغلات را با انتظار یک جای خالی قابل توجه و دائمی توسعه نمی دهد. بنابراین، ارزیاب ممکن است از سهم بازار جای خالی استفاده کند، نه از ویژگی های جای خالی واقعی. این منجر به افزایش NOI برای اصلاح کننده آیتم می شود و ممکن است ارزش اصلاح کننده را افزایش دهد.
دوم، اگر انتظار می رود NOI در آینده یک ملک به دلیل افزایش تقاضا برای فضا افزایش یابد که منجر به نرخ اجاره بالاتر شود، سرمایه گذاری مستقیم NOI یک ساله ممکن است ملک را کمتر از ارزش خود کند. از آنجایی که تجزیه و تحلیل DCF امکان تعدیل سالانه در نرخ اجاره، نرخ جای خالی، تلفات جمع آوری و هزینه های عملیاتی را فراهم می کند، تجزیه و تحلیل DCF می تواند برای پیش بینی افزایش NOI خریدار در طول زمان استفاده شود.
وقتی انتظار می رود که ملک در طی سه تا پنج سال آینده به طور کامل اجاره شود، می توان هزینه زندگی را به سطح مورد نظر کاهش داد. این مشخصات تغییرات مورد انتظار منجر به برآوردهای واقعی از NOI در طول دوره می شود - نتیجه ای بسیار بهتر از سرمایه گذاری NOI یک ساله. اما از سوی دیگر، صرفاً با فرض کاهش نرخ جای خالی در طی یک دوره سه ساله، ممکن است منجر به تورم NOI شود.
تجزیه و تحلیل DCF برای موقعیت هایی مانند این عالی است. با این حال، تجزیه و تحلیل DCF زمانی که بدانیم یک ملک به طور کامل اجاره داده شده است، بسیار مفید نیست. ارزش فعلی مجموعه ای از جریان های نقدی سالانه مساوی برابر با معادل آن استارزش بزرگ هنگامی که هیچ تغییر قابل توجهی در NOI انتظار نمی رود، استفاده از خواص تحلیل DCF اشتباه نیست. با این حال، کاربران گزارش ارزش گذاری باید توجه داشته باشند که نتایج این روش بهتر از نتایج حاصل از اعمال صحیح سرمایه گذاری مستقیم نیست. روش سرمایه‌گذاری مستقیم در ارزیابی ریسک‌های سرمایه‌گذاری تقریباً بر اساس همین قوانین در نظر گرفته می‌شود.
انتخاب سرمایه و نرخ تخفیف
از لحاظ نظری، نگرانی در مورد ارزش یک سال NOI مستثنی است. مهارت ارزیاب در تعیین ارزش بازار، نرخ فروش قابل مقایسه - این نقش بزرگی دارد. اگر نرخ ارزش بازار از فروش املاک با نرخ جای خالی قابل مقایسه با اقلام با انتظارات خریدار مربوطه در مورد سرنوشت یک ملک کاملاً اجاره شده استخراج شود، ارزش را می توان از NOI تعدیل نشده و نرخ ارزش بازار تخمین زد.
همچنین خریدارانی که در آینده انتظار دارند NOI در ویژگی های قیمت دستمزد افزایش یابد، منعکس کننده این انتظارات هستند. در هر دو مورد، انتظارات در ارزش قیمت مشاهده شده منعکس می شود. مشکل ارزیاب زمانی ایجاد می شود که لازم باشد اشیایی را که نمی توان پیدا کرد مطابقت داد. در این مورد، ارزیاب باید یک نرخ سرمایه ایجاد کند و NOI را از بهترین همتایان موجود تخمین بزند و تخمینی از ارزش بازار ارائه دهد که منعکس کننده انتظارات مصرف کننده باشد.
برای تجزیه و تحلیل DCF از نرخ تنزیل مناسب استفاده می شود و تخمین های NOI را بهارزش های. هنگامی که تجزیه و تحلیل DCF برای ارزش گذاری بازار املاک و مستغلات استفاده می شود، نرخ تنزیل باید با استفاده از داده های املاک قابل مقایسه از بازار استخراج شود. بنابراین، نیاز به داده های قابل مقایسه مرتبط برای تجزیه و تحلیل DCF و برای سرمایه گذاری مستقیم یکسان است. وقتی از تحلیل DCF برای تحلیل سرمایه‌گذاری استفاده می‌شود، نرخ بازده مورد نیاز باید برای تنزیل جریان‌های نقدی مورد انتظار استفاده شود.
یک انتخاب سخت ضروری
تجزیه و تحلیل حروف مستقیم و DCF - هر کدام در شرایط خاصی مناسب هستند. به ویژه، ارزش مستقیم برای انتظار ویژگی های تجزیه و تحلیل NOI پایدار مناسب است. DCF به خوبی با ویژگی های مورد انتظار تغییر NOI مناسب است. انتخاب نرخ سرمایه و نرخ تنزیل مناسب گاهی اوقات برای هر دو روش دشوار است. مزیت اصلی تجزیه و تحلیل DCF این است که در جمع آوری داده های مورد نیاز برای تخمین NOI برای دوره تجزیه و تحلیل، باید در مورد چشم انداز دارایی اطلاعات کسب کرد.
تجزیه و تحلیل DCF نیاز به بررسی دقیق دارد. نرخ سرمایه گذاری عرضه و تقاضای مورد انتظار برای نوع خاصی از فضا و هزینه های عملیاتی. اگر به درستی انجام شود، چنین تجزیه و تحلیلی می تواند اطلاعاتی را ارائه دهد که از طریق بزرگ کردن مستقیم مشخص نیست. با این حال، اغلب، استفاده اولیه از تجزیه و تحلیل DCF ارزش بازار ارزش گذاری مستقیم سرمایه را تأیید می کند. اگرچه تخمین‌های مورد استفاده در تحلیل DCF ممکن است برای برخی از ویژگی‌های NOI دقیق‌تر باشد، تأیید مستقل تخمین ارزش بازار مستقیم به یک تخفیف مناسب نیاز دارد.نرخ‌ها.
نتیجه گیری
در دنیای مدرن تعداد زیادی ابزار اقتصادی وجود دارد و درک آنها بسیار دشوار است. در این مقاله روش سرمایه گذاری مستقیم به تفصیل تحلیل می شود. این یک تکنیک بسیار مفید است که اغلب در اقتصاد استفاده می شود. اکنون خواننده با آن آشنا شده و می تواند از آن استفاده کند. روش سرمایه‌گذاری مستقیم درآمد در ارزش‌گذاری هر شکلی از کسب‌وکار یا هدف درآمدی به ایجاد یک کسب‌وکار موفق با حداقل ریسک کمک می‌کند.
